[부동산] 아파트 계약 및 계약 후 절차(2)(주택담보대출, LTV, DTI, DSR)

본계약까지 완료했다면 이제 잔금 마련을 위해 주택담보대출을 알아보고, 필요에 따라 자금조달 계획서를 작성해야한다. 이번 글은 주택담보대출에 대한 기초 지식을 알아자. 다음 포스팅 때는 자금조달계획서 작성법에 대해 알아볼 예정이다. 정부 방침에 따라 변동되는 LTV 비율, DSR 비율은 다루지 않겠다. (너무 자주 바뀜..)

 

주택담보대출 전 단계가 궁금하다면 아래 글을 참조하자.

[경제/부동산(Real Estate)] - [부동산] 아파트 매매/구매 절차 및 전략/팁

[경제/부동산(Real Estate)] - [부동산] 아파트 계약 및 계약 후 절차(1)(가계약, 본계약, 준비물 )

[경제/부동산(Real Estate)] - [부동산] 아파트 계약 및 계약 후 절차(3)(부동산거래신고, 주택 자금조달계획서 작성 팁)

[경제/부동산(Real Estate)] - [부동산] 아파트 계약 후 절차(4)(인테리어 벽지, 필름, 바닥재 선택 및 비용)

 

1. 주택담보대출 정의

말 그대로 주택을 담보(저당)로 한 대출이다. 현대에는 여러 가지 대출이 있다. 그 중 신용이 다소 낮더라도 대출이 아주 잘나오는 것이 바로 담보 대출이며, 그 중에서도 단연 주택담보대출이 제일 잘 나온다.

주택담보대출

 

2. LTV, DTI, DSR

주택담보대출 정책은 수시로 변동되기에 해당 용어는 기본적으로 알아야한다.

 1) LTV(Loan to Value, 주택담보대출 비율)

그냥 한국말로 주택담보대출 비율이라고 하면되는데 굳이 LTV라고 해서 사람들에게 혼돈을 주지만, 모두가 사용하는 단어이니 알아보자. 주댁담보대출이 매매가격 대비 비율이 어떻게 되는데? 이다. 예를 들어보자. 내가 매매할 집이 5억이라고 하자. 24년 기준 규제지역이 아니라면 LTV 70%이다. 즉 매매가격의 70%까지만 대출이 나온다. (생애최초면 80%까지도 가능하다.) 매매가격의 70%이니 5억 x 70% = 3.5억이 된다. 따라서 내가 받을 수 있는 Max 대출 금액은 3.5억이다.

5억짜리 아파트를 LTV 70%로 대출 받을 경우 : 5.0억 x 70% = 3.5억

 

2) DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)

본인 소득 중에서 부채(주택담보대출만 해당) 상환액이 차지하는 비율이다. 예를 들어보자. 내가 연봉이 1억이고, 현 정부 지침이 DTI 40%라고 하자. DTI를 계산하면 1.0억 x 40% = 4천만원이다. 즉, 내가 1년에 상환해야 하는 빚(원금+이자 상환액)이 4천만원까지 상환할 정도만 대출이 가능한 것이다. 그러면 도대체 얼마까지 대출이 가능하다는 말인가? 네이버에서 "주택담보대출 계산기"를 검색하여 연봉 1억, 50년 상환, 대출금리 3% 조건으로 DTI 40% 수준으로 받을 수 있는 금액은 약 10.35억이다. 여기서는 주택담보대출로 나가는 원금+이자 상환액만 계산한다.

연봉 1억인 사람이 DTI 40% 규제를 받는다면, 원금+이자 상환액 4천만원을 이하로만 대출금 실행 가능

 

연봉 1억, 이자 3%, DTI 40%일 때 최대 대출 예상금액

 

 3) DSR(Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환 비율)

나같은 경우에는 기존 다른 대출이 있어 이 DSR 때문에 좀 골머리 앓았다. DSR는 DTI와는 다르게 주택과 상관없는 다른 모든 부채 상환액까지 다 포함해서 계산한다. 신용 대출, 전세대출, 학자금 대출 등등.. 모든 대출에 대한 이자(원금+이자 상환액)에 대한 상환액을 자신의 연봉으로 나눈 비율이다. DSR 계산하기가 너무 어렵다. 왜냐하면 이자 상환액은 자신이 계산할 수 있는데 원금 상환액을 어떻게 계산하는지를 제대로 알려주지 않기 때문이다. 네이버에서 DSR 계산해주는 계산기가 있지만 아직도 이해를 못 했다. 만약 자신이 어떠한 대출도 없다면 DSR = DTI가 된다. 따라서 앞에 DTI에서 봤던 예시처럼 연봉 1억, 이자 3%, DSR 40%라면 10.35억까지 대출이 가능한 셈이다.

 

3. 주택담보대출 후기

1) 주택담보대출 금액

내 경우는 주택담보대출을 신청하기 전 자잘한 대출이 있었고, 사전 자금조달계획을 수립할 때 기존 대출에 대한 이자만 생각했다가 조금 난감할 뻔하였다. 기존 대출에 대한 원금 상환액을 DSR에 반영할 줄 몰랐기 때문이다. 추가적인 정보로는 현재는 전세담보대출은 이자만 반영하고 있다.(나중에는 원금도 DSR 계산시 포함될 예정이라는 썰이 있다.)

 

여튼 나는 무조건 중도상환수수료가 없고 금리가 가장 저렴한 "카카오뱅크"에서 받으려고 했다. 헌데 서류심사 결과 대출가능 금액이 턱 없이 모자랐다. 여튼 고객센터로 전화하여 상담 받은대로 처리하니, 원하는 투자금까지 받을 수 있었다.

 

2) 주택담보대출 금리

주담대 금리는 [금융채 5년물 + 가산금리 - 우대금리]로 계산된다. 물론 변동금리로 하게되면 다른 방식으로 진행되지만 현재는 고정금리가 변동금리보다 싸기 때문에 나는 고정금리로 진행하였다. [금융채5년물]은 신한은행(https://www.shinhan.com/hpe/index.jsp)에 들어가보면 알 수 있다.

4. 결론

주택담보대출을 사실 알아보기 전에는 대충 매매할 아파트 가격, 자신의 자산 그리고 현재 정부 정책에 맞게 어느정도는 계산을 미리 해놔야한다.(자금조달계획 수립 시) 나처럼 예기치 못한 상황이 발생해도 자금조달계획을 미리 세워놨기 때문에 3일만에 해결하였다. 그리고 주택담보대출을 알아볼 때는 적어도 2곳 이상을 알아보자. 보통 자신의 주거래 은행만 알아보는데 주거래 은행이라하여 반드시 대출금이 많이 나오지도, 금리가 싸지도 않다. 나는 이번에 알아보면서 주거래 은행을 바꾸는 계기가 되었다. 그러니깐 반드시 2개 이상은 알아보고 결정하도록 하자.