[부동산] 아파트 매매/구매 절차 및 전략/팁

이번에 아파트를 구매할 예정이며, 매매를 위해 그 간 공부한 내용을 공유하고자 한다. 처음 아파트를 구매하는 사람을 위해 어느 사이트에 들어가 어떤 식으로 정보를 확인해야 하는지 등 자세히 서술하도록 하겠다. (각 단계 별 전략 및 팁)

 

❏. 구매할 아파트 선정

- 먼저 구매하고자 하는 아파트를 선정해야 한다.

1) 구매할 지역 선정

 - "네이버 지도"에 들어가보자.

 

- 네이버 지도에서 자신의 직장을 마킹 해보자.

 

- 자신의 직장에서 10km ~15km로 반경을 설정하고 대략적인 지역을 선정하자.

 

- 아래는 "여의나루역"이 직장이라고 했을 때 예시다. 아래 그림처럼 오른쪽 중간에 반경을 클릭고 10km의 원을 그리면 자신이 어디에 집 해야할지 대략적으로 나온다.

 

- 아래 그림으로 보았을 때 후보지는 은평, 종로, 서대문, 마포, 중구, 용산구, 양천구, 동작구, 금천구가 된다.

네이버 지도에서 반경 10km 반경

2) 지역 후보군 선정

- 자, 어느 지역에서 구매해야 하는지 가시적으로 확인할 수 있다.

 

- 이제부터는 자신의 자금 상황에 맞춰 더 자세한 지역 후보군을 선정해야한다.

 

- 만약 해당 구역 내 가격이 자신의 자금 상황과 맞지 않다면 반경을 더 크게 그려봐야한다. 그래도 20km는 넘지 말자. 20km를 넘는다면 아파트가 아니라 빌라, 오피스텔로 고려해야한다. 출퇴근 시간을 너무 많이 잡아버리면, 삶의 질이 떨어지고, 그 시간을 아껴서 재테크 공부하는 게 이득이다.

 

- 이제 부동산 지인(https://aptgin.com/root_main) 으로 들어가서 상단에 있는 "빅데이터지도"를 클릭하고, 10km 반경 내 지역으로 이동하면 아래와 같이 나온다.

 

- 각 동그라미에 적힌 금액은 해당 구 내 전체 아파트의 평당 금액이다. 예를 들면, 서대문구에 있는 아파트는 평당 3,093만원이다. (2024년 6월 기준)

 

- 자신이 생각하는 아파트 평수와 자금 상황에 맞춰서 지역을 골라보자. 예를 들면, 24평을 원하고 본인의 자금상황(보유자금 및 대출)을 고려했을 때 7.5억까지 가능하다고 하면, [7.5억/24평 = 3,125만원/평]이 나온다. 서대문구가 3,093만원/평이니 우리는 서대문구를 골랐다고 해보자.

부동산 지인 화면

3) 아파트 후보군 선정

- 지금까지 어떤 구에 살아야 하는지 정하였다. 구매 할 지역을 여러 개 선정해도 좋다. 하지만 3개는 넘지 말자. 나중에 임장할 때 지쳐 쓰러진다.

 

- 우리는 서대문구로 정하였으니, 이제 호갱노노(https://hogangnono.com/)에 들어가자. 실제 내가 원하는 평수, 교통상황, 편의시설 등을 고려하여 아파트 후보 군 3~5곳 정도 추려보자.

 

- 호갱노노에서 확인해야할 사항은 해당 아파트에 적힌 댓글이다. 반드시 해당 내용을 믿어야하는 건 아니지만, 부동산 임장 가기 전 Check List를 작성하기에 아주 요긴하니 반드시 확인하자.

호갱노노 서대문구

4) 개발구역 확인

- 해당 구역 내 호재/개발 등을 확인하고 싶다면, 네이버 부동산에서 오른쪽 상단에 있는 "개발"을 클릭하면 아래와 같이 어떤 호재/개발이 있는지 확인할 수 있다.

네이버페이 부동산

 

❏. 자금 조달 계획

- 아파트 후보군을 추린 뒤, 이제 실제로 아파트 구매를 위한 자금 조달 계획을 세워야한다. 만약 자신이 월세/전세를 살고 있다면 계약일까지 기다린 뒤 매매 계약을 할지 아니면 미리 다른 세입자를 구하고 이동할지 등 말이다.

 

- 나같은 경우는 전세에서 지내고 있었는데 집 주인분께 부동산 복비는 제가 부담할테니 조기 계약 종료를 부탁드린다고 정중하게 말씀드렸더니, 약간 불만섞인 어조로 흔쾌히 승락해주셨다.(휴 ~)

 

- 부동산을 통해 매매 계약을 할 때는 아래와 같은 절차로 진행되는데 각 절차 별 조달해야 하는 금액이 다르니 잘 계획해야 한다.

 

부동산 자금 처리 계획

 

❏. 부동산 연락

- 부동산을 찾는 방법은 두 가지가 있다.

1) 아파트 근처 부동산 검색

- 네이버, 다음 등에서 해당 아파트 근처 부동산을 검색한 뒤 직접 연락해보자.

 

2) 인터넷 매물 검색

- KB부동산, 네이버 부동산 등에 올라와있는 아파트를 보고 부동산에 연락해보자.

 

- 여기서 주의해야하는 점은 절대로 한 곳만 연락하지 말고, 절대로 하루만에 계약하지 말아야 한다.

 

- 아파트 구매는 일생일대 여러 번 없는 일이고, 해당 과정도 굉장히 복잡하고 힘들다. 이렇다보니 몇몇 사람들은 한 매물만 보고 바로 그 날 계약하곤 하는데 절대로 그러면 안 된다.

 

- 부동산에 연락을 하면 " ~ 아파트 ~동 ~호 ~평 보고 연락드렸는데, 언제 시간 괜찮을까요?" 라고 물어보고, 혹시 다른 매물 갖고 계시면 다른 매물도 그날 다 볼 수 있는지 물어보자.

 

- 시간 타임은 10~11시, 12~13시, 17~18시 정도가 좋다. 부동산 매매는 주식/비트코인과는 달리 사람을 상대해야하는 일이다. 다른 사람의 시간을 배려하는 마음으로 애매한 시간은 피하도록 하자. 마음을 곱게 쓰면 좋은 일이 생긴다. ㅎ

 

- 마지막으로, 임장 가기 전 날 부동산 대표님께 연락드려 "~일에 ~아파트 보기로 ~시에 예약한 사람인데, 그 시간에 가면 될까요?"라고 여쭤보자. 부동산 활황 시기에는 매물이 갑자기 없어진다거나, 허위 매물을 보여주는 경우도 있으니 반드시 확인하자.

 

 

❏. 아파트 임장 날(부동산 안에서)

- 드디어 임장 가는 날이다. 약속시간보다 10분정도 일찍 도착하여 저가 또는 편의점 커피라도 사서가자. 부동산 중개인도 내가 부동산을 살지도 안 살지도 모르는데 자신의 시간을 내어 소개시켜주는 것이니, 중개인의 수고를 생각해서 커피라도 사가자. (남의 시간을 소중히 여겨야한다. ㅎ)

 

- 부동산에 도착했다면 가자마자 바로 아파트를 보러 가는 것이 아니라, 사무실로 들어가 오늘 볼 매물에 대해 간략하게 소개해달라고 하자.

 

- 오늘 볼 매물이 인터넷에서 봤던 매물이 맞는지, 내가 원하는 type이 맞는지 다시 한 번 체크하고, 오늘 볼 매물들에 대한 간략한 정보를 노트 또는 스마트폰에 적어두자 (~동 ~호 ~type x.x억 등)

 

❏. 아파트 임장 날(부동산 밖에서)

- 아파트를 임장가는 이유는 "인터넷으로는 알 수 없는 것"을 확인하는 것이다. 반드시 명심해야 한다.

- 그 아파트에 가서 확인해야할 사항은 다음과 같다. 아래 사항은 외워서 가거나 핸드폰 메모장에 적어두고 기계처럼 확인해야한다.

1) 거실 풍경/향 확인

- 인터넷에 실제 거실 사진을 게시하기도 하는 곳도 있지만, 실제로 내 눈으로 보고 사진도 찍어두자. 집에가면 어떤 느낌이었는지 잊어버리기 때문이다. 창문도 열어서 풍경도 사진으로 남겨두자.

- 아마 그럴 일은 없겠지만, 부동산에 게시된 향과 다를 수도 있으니 스마트폰 "나침반" 어플을 이용하여 남향인지 남동향인지 직접 확인하자.

 

2) 소음 및 소음 발생 요인 확인

- 인터넷에서는 해당 매물 근처에서 발생하는 소음 등은 확인할 수 없다. 직접 거실 창문을 열고 소음이 어느정도인지 체감해보고, 소음 발생 요인(고가 도로 등)이 있는지 확인하자.

 

3) 수압 및 바닥 상태 등 하자 확인

- 생각보다 수압이 안 나오는 곳이 많으니 반드시 체크하도록 하자.

 

- 매매 후 전체 리모델링 할거면 상관없지만, 바닥 상태 등을 반드시 확인하도록 하자.

 

- 만약 하자 등을 확인했다면 최종 계약 전 "~를 수리/교체 해야하니 매매가에서 ~백만원을 제외할 수 있나요?" 등의 명확한 가격 조정 사유가 될 수 있다.

 

- 추가적으로, 오전 타임에 부동산과 약속 잡는 것을 추천한다. 10~12시 정도까지 매물을 다 보고, 아파트 산책로도 걸어보고 주변 지하철, 편의 시설 등을 실제로 내 두발로 걸어보자. 인터넷에서는 확인할 수 없는 사항이기 때문이다.

 

4) 애완 동물 유무

- 이건 사람마다 차이가 있으나, 임장을 다녀보니 애완동물 유무가 생각보다 중요할 수도 있다.

- 애완동물을 키웠던 집이라면 바닥 등에 애완동물의 잔여물(?) 같은 것이 있을 수도 있다. 따라서, 바닥/벽지를 교체하는 걸 고려해야할 수도 있다. (애완동물을 키우는 집은 반드시 매매하지 말아야한다는 말은 아니다. 그러니 직접 방문해봐야 알 수 있다는 것이다.)

 

5) 주변 학교, 교통 및 편의 시설 확인

- 인터넷(호갱노노 등)에서 내가 사전에 조사했던 사항을 확인해 보자.

 

- 걸으면서 위험 요인이 있는지 눈으로 확인하자. 도로 폭은 어떻고, 학교로 가는 길은 육교로 연결되어 있는지.. 실제 지하철까지 걸어보니 더 가깝다느니, 아니면 더 멀다느니.. 인터넷으로 확인할 수 없었던 내용을 체크하자.

 

- 자 이제 첫 부동산 임장이 끝났다. 이러한 임장을 적어도 최소 3회는 하도록 하자.(같은 날 다른 부동산과 일정을 잡아서 3회도 가능)

 

- 절대로 그 날 바로 계약하면 안 된다.

 

❏. 가계약 실시

- 앞에서 임장을 최소 3회 실시했다면, 이제 가계약할 물건을 선정하자.

 

- 임장에서 확인 내용을 기반으로 최대한 객관적으로 판단하자. (조망, 교통 시설, 편의 시설 등..)

 

- 하나의 매물을 선정했다면 이제 부동산에 연락하자. 가계약을 구두로 확인하고 집주인 계좌번호를 받아 가계금을 송부한 뒤 본계약 일정을 잡는다.

 

- 추가적인 자세한 사항은 아래 글을 참조하자

[경제/부동산(Real Estate)] - [부동산] 아파트 계약 및 계약 후 절차(1)(가계약, 본계약, 준비물 )

❏. 본계약 실시

- 매매가의 10% 금액을 준비하고, 특히 이체 한도는 미리 풀어두자.. 당일 날 이체 안 되서 허둥지둥하면 여러 사람 시간을 뺏는 셈이다.

 

- 주의사항으로는 부동산 활황기에는 계약이 수시로 파기될 수 있다. (자고 일어나면 2~3천만원이 올라있는 기적이 일어나기에..)

 

- 따라서 정말 해당 물건을 반드시 사고 싶다면 중도금 설정하자. 그리고 중도금을 최대한 빨리 송부하면 법적 효력이 있기 때문에 여간 계약을 파기하기 어렵다.

 

- 아파트는 보통 이런 경우가 없지만, 부동산 중개인에게 부동산 등기부등본과 건축물대장을 뽑아달라고 하자.

 

- 등기부등본에서 가압류, 압류, 가등기,  경매게시, 가처분 같은 단어가 있다면 얼른 계약 파기하자.

 

- 전세권, 근저당, 주택임차권이 있다면 위험하지는 않지만 특약으로 잔금 전 해당 내용을 모두 없애주는 것으로 넣어두자. 이왕이면 깔끔한 매물이 좋지만.. 아파트는 많은 금액이 필요하기 때문에 어쩔 수 없다.

 

❏. 중도금 및 잔금처리 후 입주

- 앞에서 설정한 중도금이 있다면 중도금을 처리하고, 잔금일까지 대출 등을 이용해 자금을 마련해서 안전하게 이사하면 내집 마련 완료다.

- 잔금처리를 위한 대출은 해당 포스팅을 참고바란다.

[경제/부동산(Real Estate)] - [부동산] 아파트 계약 및 계약 후 절차(2)(주택담보대출, LTV, DTI, DSR)

 

❏. 결론

아파트 매물을 찾고 내가 원하는 가격과 내가 원하는 향, 내가 원하는 조건을 맞추는 것이 어렵지, 매물만 정해진다면 뒷과정은 돈만 있으면 되는 상황이기에 크게 어려울 게 없다. 특히 중개인과 함께하기에 안전하게 거래할 수 있지만 그래도 계약 전에 앞에서 얘기한 등기부등본 등을 반드시 확인하도록 하자. 다들 좋은 아파트, 원하는 아파트를 구매하시길 바란다.

 

해당 절차가 반드시 100% 맞다고는 할 수 없으나, 일반적으로 이렇게 행해지니 참고만 하길 바란다.(2024년 6월기준이다.)